Positionspapiere

Verbandspositionen zur Kommunalwahl 2020

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, heute sind aber die Herausforderungen für ein bezahlbares und zukunftsfähiges Wohnen komplexer und vielfältiger denn je. Der VdW RW und seine Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften stellen sich den Herausforderungen. Wir wollen Antworten und Lösungen bieten, daher engagiert sich die Wohnungswirtschaft im Westen in allen relevanten Bereichen rund um das Thema Wohnen. Unsere Positionen und Forderungen im Überblick.

Wohnen ist soziale Daseinsvorsorge – öffentlich geförderter Wohnungsbau

Gutes und bezahlbares Wohnen ist eines der größten sozialen und politischen Themen unserer Zeit. Die Wohnraumförderung ist ein wichtiges Instrument, um bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung erreichbar zu machen – rund 50 Prozent der Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen hätte Anspruch auf eine geförderte und damit mietpreisreduzierte Wohnung. Der Bau und die Vermietung von bezahlbarem Wohnraum ist der Grundauftrag der Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften des VdW Rheinland Westfalen. Die Wohnraumförderung des Landes leistet einen wichtigen Beitrag dazu, dass die im Verband organisierten Unternehmen und Genossenschaften guten und bezahlbaren Wohnraum wirtschaftlich herstellen und bewirtschaften können. Und nur wirtschaftlich gesunde Wohnungsunternehmen und -genossenschaften können ihrem gemeinwohlorientierten Auftrag nachkommen.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Vergabe preisreduzierter Grundstücke für gefördertes Bauen
• Senkung der Grunderwerbsteuer für gefördertes Bauen
• Anpassung der Bewilligungsmieten
• Anpassung der Baukosten
• Ankauf von Belegungsbindungen auf angespannten Wohnungsmärkten
• Wirtschaftliche Investitionen in den Bestand
• Kooperative Ausübung von Belegungsrechte im geförderten Wohnungsbau

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Auf teurem Boden entstehen keine bezahlbaren Wohnungen – kommunale Baulandpolitik ist gefragt

Ein entscheidender Faktor bei der Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum ist der Mangel an geeigneten Bauflächen oder dem fehlenden Baurecht für vorhandene Grundstücke. Gerade in den Schwarmstädten führt das zu einer hohen Konkurrenz um das vorhandene Bauland. Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Infrastruktur und Erholung, Investoren und Bestandshalter  tragen mit ihren Flächenbedarfen zu einer sehr dynamischen Preisentwicklung bei überschaubarem Angebot bei. In den Großstädten wird diese Preisdynamik durch Bodenspekulation noch verstärkt. Grundstücke werden ohne eine Bauabsicht gekauft und gehandelt. Auf teurem Baugrund kann aber kein Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten entstehen. Gerade auf kommunaler Ebene liegen die Potenziale, diese Entwicklung zu stoppen.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Aktive kommunale Baulandpolitik ist gefragt
• Ausweitung des Bauflächenangebotes
• Senkung der Grunderwerbssteuer und kommunalen Gebühren
• Engagement in Landesinitiativen nutzen

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Hohe Baukosten, teure Wohnungen – wer soll das bezahlen?

Neben den Grundstücks- und Finanzierungskosten sind vor allem die Baukosten für die Höhe der späteren Miete ausschlaggebend. Doch diese Kosten haben sich in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt. Zahlreiche Entwicklungen treiben die Baukosten nach oben. Dabei ist es nicht nur das Bauen selbst, das Wohnen verteuert, sondern insbesondere auch die Kostentreiber, die von außen auf die Wohnungswirtschaft einwirken und vom einzelnen Unternehmen oder der Genossenschaft kaum beeinflusst werden können. Die Kostentreiber im Bauwesen müssen identifiziert, hinterfragt und im Sinne einer sozialgerechten Wohnraumversorgung angepasst werden. Nur so können gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen und -genossenschaften weiterhin ihren Grundauftrag erfüllen und dabei langfristig nachhaltig ihre Wohnungsbestände bewirtschaften.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Normen maßvoll, praxisnah und verständlich weiterentwickeln
• Dem Fachkräftemangel entschlossen entgegentreten
• Klimaschutz bezahlbar gestalten
• Anforderungen an Barrierefreiheit mit Bedacht formulieren

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Der Mietendeckel – schafft eine Verschärfung des Mietrechts mehr bezahlbaren Wohnraum?

Der Mietendeckel – schafft eine Verschärfung des Mietrechts mehr bezahlbaren Wohnraum?

Wohnen ist ein wirtschaftliches und auch ein soziales Gut. Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften im VdW Rheinland Westfalen stehen besonders für Wohnen. Das verdeutlicht die Durchschnittsmiete im Verbandsgebiet: Sie liegt 2019 mit 5,59 €/m2 gut einen Euro unter der durchschnittlichen Miete in NRW von 6,60 €/m2. Diese Aufgabe ergibt sich in den meisten Unternehmen und Genossenschaften direkt aus dem Unternehmenszweck, verbunden mit einem klaren Bekenntnis zum sozialen Mietrecht. Der Verband und seine Mitglieder haben die Verlängerung der mietrechtlichen Verordnungen durch die Einführung einer Mieterschutzverordnung ausdrücklich unterstützt. Umso irritierender ist die Diskussion um die Einführung eines Mietendeckels. Auch zur Rechtmäßigkeit eines Landesgesetzes bestehen erhebliche Bedenken. Hinzu kommt: Ein Mietenstopp würde unterschiedslos alle Vermieter treffen – auch diejenigen, die bislang nur geringe Mieten verlangt haben. Das widerspricht dem Gleichheitssatz.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Der Mietendeckel ist das falsche Instrument für sozialgerechten Wohnungsmarkt
• Keine Bremse für den Neubau und lokale Wirtschaft
• Der Mietendeckel bremst klimapolitische Ziele

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Kalte Betriebskosten – wie kommunale Gebühren und Hebesätze bezahlbare Mieten beeinflussen

Kalte Betriebskosten – wie kommunale Gebühren und Hebesätze bezahlbare Mieten beeinflussen

Städte und Gemeinde spielen die zentrale Rolle in der lokalen gesellschaftlichen Organisation und bei der Daseinsvorsorge. Dafür benötigen sie eine auskömmliche finanzielle Ausstattung. Kommunalabgaben, also kommunale Steuern, Gebühren und Beiträge, sind die Haupteinnahmequellen von Städten, Gemeinden und Kreisen. Hinzu kommen Anteile an Einkommensteuer und Umsatzsteuer. Kommunalabgaben teilen sich in laufende, auf den Nutzer umlegbare Betriebskosten („warme Betriebskosten“) und laufende, nicht umlegbare Betriebskosten (Leerstand, eigene Verwaltungsgebäude) oder rein eigentümerbezogene Kosten (Gewerbesteuer)  auf. Umlegbare Betriebskosten fließen ebenso in die Bezahlbarkeit von Wohnen ein wie nicht umlegbare Betriebskosten. Der Vermieter hat im Verhältnis zur Miete aber nur eine sehr geringe Spanne, in der er nicht umlegbare Kosten selber tragen kann. Erhöhungen der nicht umlegbaren Betriebskosten und vor allem Neuverteilungen von umlegbaren hin zu nicht umlegbaren Betriebskosten können bei Vermietern zu massiven Verringerungen des finanziellen Handlungsspielraums führen.

Unsere Positionen auf einen Blick

• Beachtung des Konnexitätsprinzips
• Betriebskosten ungeeignet als Instrument zur Mietpreisdämpfung – einseitige Belastung des Eigentümers vermeiden
• Aufkommensneutralität der Grundsteuer: Grundsteuer so regeln, dass Kommunen Steuererhöhung rechtfertigen müssen
• Neutralität der Gewerbesteuer in Bezug auf wirtschaftliche Entscheidungen

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Niemand hat die Absicht, eine Wohnung zu genehmigen – die Schlüsselrolle von Kommunen für effizientes Bauen und bezahlbares Wohnen

Niemand hat die Absicht, eine Wohnung zu genehmigen – die Schlüsselrolle von Kommunen für effizientes Bauen und bezahlbares Wohnen

Die Wohnungswirtschaft steht in den nächsten Jahren vor vielfältigen Aufgaben: Neubau, Modernisierung, altersgerechter Umbau und Instandsetzung. Eine Schlüsselrolle für effizientes Bauen und bezahlbares Wohnen kommt den Kommunen zu. Sie sind die Träger der Bauleitplanung, haben die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Kommune vorzubereiten, zu leiten und Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen bedürfen grundsätzlich einer Baugenehmigung. Auch diese Aufgabe liegt grundsätzlich bei den Kommunen. Deshalb können Kommunen bei mangelnder Personalausstattung und nur eingeschränktem Engagement für das Thema Bauen und Baulandentwicklung zum Flaschenhals für bezahlbares Wohnen werden.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Kommunen brauchen qualifiziertes Personal in ausreichender Zahl
• Bauleitplanverfahren müssen entbürokratisiert werden
• Möglichkeit einer referenziellen Baugenehmigung muss schon im Bauleitplanverfahren mitgedacht werden
• Baugenehmigungsverfahren müssen beschleunigt werden
• Mehr Mut zur Umsetzung von Wohnbauvorhaben erforderlich
• Zusammenarbeit von Land und Kommunen muss ausgebaut werden
• Digitalisierung von Planungs-, Abstimmungs- und Genehmigungsprozesse ist voranzutreiben

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Neue Radikalität in der Wohnungspolitik – wem helfen neue Gemeinnützigkeit und Enteignung?

Neue Radikalität in der Wohnungspolitik – wem helfen neue Gemeinnützigkeit und Enteignung?

Die Mietenentwicklung auf einigen lokalen Wohnungsmärkten führt seit einigen Jahren zu einer gesellschaftlichen Diskussion um die Bezahlbarkeit von Mieten und zu radikalen Lösungsansätzen. Dort, wo in der Vergangenheit nicht genug gebaut wurde, wird eine Rückkehr zur Wohnungsgemeinnützigkeit diskutiert, andere Vorschläge zielen auf die Enteignung oder Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen. Dabei fällt auf, dass die Diskussion sich aus den bestehenden wohnungspolitischen Strukturen herausbewegt. In einer neuen Radikalität wird das System der sozialen Marktwirtschaft infrage gestellt, ohne jedoch die Konsequenzen zu beachten: Sanierungsstau, der Rückgang von sozialem Engagement und Beiträgen zur Stadt- und Quartiersentwicklung sowie zur Mobilitäts- und Infrastrukturversorgung. Die Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften des VdW Rheinland Westfalen blicken auf eine lange Historie in der Bewirtschaftung von bezahlbaren Wohnungen zurück, einen Großteil der Zeit davon in der Wohnungsgemeinnützigkeit. Entsprechend kritisch fällt deshalb ihr Urteil dazu aus.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Neubau statt Enteignung
• Wohnraumförderung und Wohngeld statt Neuer Gemeinnützigkeit
• Nachhaltige Aktivierung von Bauland statt Protest

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Not in my backyard oder Heimat für jeden? – Wohnungsbau zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Not in my backyard oder Heimat für jeden? – Wohnungsbau zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Gesellschaftliche Mitbestimmung ist ein wichtiges Merkmal unserer Demokratie, die ohne die politische Teilhabe ihrer Bürger nicht existieren kann. Beteiligung kann auch die Akzeptanz von Baumaßnahmen erhöhen und den Interessensausgleich fördern. Denn Wohnen ist nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein soziales Gut, das für den gesellschaftlichen Zusammenhalt eine tragende Rolle spielt. Vor allem in den Großstädten wird es für Menschen aus unteren und mittleren Einkommensschichten immer schwieriger, eine angemessene Wohnung zu finden, gleichzeitig trifft der Bau von neuen Wohnungen immer häufiger auf lokalen Widerstand. Der Unmut richtet sich dabei sowohl gegen Stadtverwaltungen als auch zunehmend gegen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften.

Ein echter Interessensausgleich  fordert von allen involvierten Akteuren die Bereitschaft zum Kompromiss und die Bereitschaft von Politik und Verwaltung, Entscheidungen herbeizuführen. Die Durchsetzung von Partikularinteressen steht sonst im Gegensatz zum Gemeinwohl.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Erhöhung der Akzeptanz von Bauvorhaben durch gesellschaftliche Beteiligung
• Transparenz in den Zielen der Beteiligung
• Lokalpolitik muss Verantwortung übernehmen

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Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft – eine Branche auf Zukunftskurs

Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft – eine Branche auf Zukunftskurs

Die Digitalisierung ist einer der aktuellen Megatrends. Sie schreitet weiter voran und verändert die Arbeitswelt und die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat die Potenziale der digitalen Transformation für sich erkannt: Wohnungswirtschaftliche Kernprozesse können durch den Einsatz von digitalen Technologien und Software effizienter gestaltet werden, neue Dienstleistungs- und Geschäftsmodelle entwickelt und die Zusammenarbeit in der Organisation und mit Partnern optimiert und gestärkt werden. Voraussetzungen sind eine zuverlässige Datenverfügbarkeit und Datensicherheit, eine hochleistungsfähige, sichere Infrastruktur und ein gemeinsamer Datenstandard. Zusätzlich gibt es eine Reihe von weiteren Herausforderungen, für die Bund und Land  einen unterstützenden, verbindlichen Rahmen schaffen und entsprechende Förderinstrumente in die Wege leiten sollten.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Interoperabilität durch Datenstandards gewährleisten
• Stärkung von Smart Home und Assistenzsystemen 
• Sicherstellung einer digitalen, leistungsfähigen Infrastruktur
• Zügige Umsetzung der Landesinitiative „Digitale Verwaltung NRW“ bis 2025 und insbesondere von digitalen Baugenehmigungsverfahren

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Hin und weg – die Verkehrswende in der Wohnungswirtschaft

Hin und weg – die Verkehrswende in der Wohnungswirtschaft

Politische Forderungen verschiedener Ressorts und gesellschaftliche Strömungen vor allem in jüngeren Generationen tragen zunehmend zur Diskussion von Mobilitätsfragen in der Wohnungswirtschaft bei – denn alle Wege beginnen und enden an der eigenen Haustür. Auf der wohnungs-, wirtschafts-, umwelt- und verkehrspolitischen Agenda stehen in diesem Zusammenhang ganz vielfältige Themen und Ziele, die teilweise aber auch miteinander konkurrieren oder sich sogar ausschließen. Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften des VdW Rheinland Westfalen sind bereit, die viel zitierte „Verkehrswende“ in ihren Beständen  aktiv mitzugestalten. Damit sie gelingt, bedarf es allerdings der Zusammenarbeit vieler Akteure. Sie alle müssen an einen Tisch, eine gemeinsame und klare verkehrliche Vision entwickeln und ihr Handeln danach ausrichten – für ein ab der Haustür mobiles NRW.

Unsere Positionen auf einen Blick

• Mobilität darf nicht an Quartiersgrenzen enden
• Passende Lösungen für Standorte jenseits der Metropolen entwickeln
• Geeignete Förderangebote für Wohnungsunternehmen schaffen
• Mehrspurige Technologien statt Einbahnstraße E-Mobilität
• Stellplätze müssen dem Bedarf entsprechen
• Den öffentlichen Raum mit Ladeinfrastruktur ertüchtigen
• E-Mobilität darf nicht zum Kostentreiber für den Wohnungsbau werden

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Energiewende im Quartier – mehr Klimaschutz durch ein zukunftsfähiges Mieterstromgesetz

Energiewende im Quartier – mehr Klimaschutz durch ein zukunftsfähiges Mieterstromgesetz

Die Versorgung mit Strom ist ein wesentliches Bedürfnis der Bevölkerung, die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energiequellen ist ein zentraler Baustein einer klimagerechten, nachhaltigen Energieversorgung. Das Mieterstromgesetz sollte dezentral erzeugten Strom kostengünstig in Millionen Mieterhaushalte bringen. Jedoch bleibt der Erfolg derzeit hinter den Erwartungen zurück: Lediglich gut ein Prozent des gesetzlich möglichen Potenzials wurde demnach in der Praxis tatsächlich umgesetzt. Mieterstrom rechnet sich nicht und ist für Mieter und Wohnungsunternehmen unwirtschaftlich. Viele Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen sind bereit, ihren Beitrag zum Klimaschutz auch mit Mieterstrom zu leisten. Daher gilt es, Wohnungsunternehmen, -genossenschaften und Mietern die nötigen Anreize für ein Mieterstrommodell zu bieten.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Gleichstellung von Mietern und Eigentümern
• Förderung für viel klimafreundlichen Strom
• „Räumlichen Zusammenhang“ klar definieren
• Mehrere Anlagen brauchen entsprechende Förderung
• Lange Genehmigungszeiten verkürzen
• Unsicherheit und Mehraufwand bei Umzug verringern
• Keine Gewerbesteuer für Vermieter
• Lieferkettenmodell definieren und Contracting ermöglichen

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Gut und sicher wohnen – bauliche Kriminalprävention und Sicherheit in Wohn- und Stadtquartieren

Gut und sicher wohnen – bauliche Kriminalprävention und Sicherheit in Wohn- und Stadtquartieren

Sichere Wohnungen, Wohn- und Stadtquartiere haben einen hohen Stellenwert für die Wohnungswirtschaft. Sowohl im Neubau als auch im Bestand setzen viele Wohnungsunternehmen und -genossenschaften zum Schutz ihrer Mieter auf einbruchsvermeidende und – vorbeugende Maßnahmen. Der VdW Rheinland Westfalen ist Mitglied im Landespräventionsrat und kooperiert schon seit 2014 landesregierungsübergreifend mit dem Landeskriminalamt Nordrhein-Westfalen (LKA NRW) zur Unterstützung kriminalpräventiver Maßnahmen in Wohnungen und Wohnquartieren. Seitdem sind viele Kooperationen zwischen örtlichen Polizeibehörden sowie Wohnungsunternehmen und -genossenschaften oder regionalen Arbeitsgemeinschaften der Wohnungswirtschaft vor Ort entstanden. Ergänzend findet einmal jährlich die Aktionswoche „Riegel vor! – Sicher ist sicherer“ statt, bei der Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften in ganz NRW ihr Engagement unter Beteiligung der Polizeibehörden vor Ort der Öffentlichkeit präsentieren. Diese Instrumente und Erfolge gilt es zu bewahren.

Unsere Positionen auf einen Blick
• Kooperationen stärken
• Anreize für Einbruchschutz erhalten
• Sicherheit im öffentlichen Raum ausbauen

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Klimawandel und Energiewende – Voraussetzungen für einen zukunftsfähigen Gebäudebestand

Klimawandel und Energiewende – Voraussetzungen für einen zukunftsfähigen Gebäudebestand

Der Klimawandel beherrscht unsere Zeit und wird es auch in Zukunft tun. In den vergangenen Jahren prägten Fridays for Future und Jahrhundertsommer die gesellschaftliche Debatte. Bis 2050 möchte Europa klimaneutral sein und nur noch sehr geringe Mengen an CO2 in die Atmosphäre emittieren. Diese Restmengen sollen durch CO2-senkende Maßnahmen kompensiert werden, sodass im Ergebnis eine Netto-Null entsteht. Die Wohnungswirtschaft arbeitet derzeit verstärkt an Strategien, ihre Gebäude derart zu ertüchtigen, dass sie ihren Beitrag als Teil des Gebäudesektors auf dem Weg in die Klimaneutralität leisten können. Damit sie diesen Weg weiter wirtschaftlich gehen kann und die Bezahlbarkeit des neuen oder sanierten Wohnraums für die Mieter langfristig gewährleistet ist, ist insbesondere die Politik gefordert, den Prozess mit Förderanreizen, zusätzlicher finanzieller Ausstattung und zielführender Gesetzgebung zu steuern.

Unsere Positionen auf einen Blick:
• Wärmeschutz neu denken, Klimaschutz als Chance verstehen
• Energetische Sanierungsmaßnahmen in die Breite bringen
• Sozialverträgliche CO2-Bepreisung anstreben
• Dezentrale Energieerzeugung muss einfacher werden
• Effekte aus Sektorkopplung honorieren
• Einsatz CO2-senkender Maßnahmen und Baustoffe fördern
• Bezahlbarkeit von energetischen Maßnahmen sicherstellen

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