Bundestagswahl 2021

Die Wohnungswirtschaft im Wahljahr 2021

Der Deutsche Bundestag ist die Volksvertretung der Bundesrepublik Deutschland und als maßgebliches Gesetzgebungsgremium ihr wichtigstes Organ. Er besteht aus Abgeordneten des deutschen Volkes, die in allgemeiner, unmittelbarer, freier, gleicher und geheimer Wahl auf vier Jahre gewählt werden. Die Wahl zum 20. Deutschen Bundestag findet am 26. September 2021 statt.

Viele Parteien haben das bezahlbare Wohnen zu einem der Top-Themen in ihrem Wahlprogramm ernannt. Auf dieser Seite finden Sie alle wohnungswirtschaftlichen Informationen zu den Wahlen, Positionen und Forderungen der Wohnungswirtschaft sowie ein Überblick über unsere Aktivitäten und Veranstaltungsformate anlässlich der Bundestagswahl 2021 im Überblick.

Bundestagswahl 2021
Wohnungspolitische Gespräche zur Bundestagswahl 2021

Digital, live und vor Ort: Alle Talks und Termine anlässlich der Bundestagswahl 2021 gibt es hier im Überblick.

 

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Live dabei sein: Unsere Gespräche im Stream

Ausgewählte wohnungspolitische Talkrunden übertragen wir an dieser Stelle live und direkt.

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Sie haben Fragen? Wir haben die Antworten!

Wohnungswirtschaftliche Zusammenhänge sind alles andere als einfach. Klar, dass da Fragen aufkommen. Die wichtigsten haben wir in dieser Übersicht zusammengestellt. 

Klima und Energie

Energiewende und Klimawandel sind wesentliche Aufgaben für unsere Zukunft, Gebäude verbrauchen rund ein Drittel des Gesamtenergieverbrauchs in Deutschland. Was macht die Wohnungswirtschaft bei diesen Zukunftsthemen?

Die Wohnungswirtschaft hat in vergangenen Jahren bereits viel in die energetische Sanierung ihrer Bestände  investiert und somit signifikante CO2-Einsparungen erzielt. Den Energieverbrauch in Wohngebäuden auf null zu reduzieren ist jedoch unmöglich.

Um einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, gilt es, den Energiebedarf zu senken und die benötigte Energie emissionsfrei zu erzeugen. Seit Jahren wird dafür gekämpft, dass die Nutzung fossilfreier und erneuerbarer Energien für den Gebäudesektor vorangetrieben wird. Unter anderem beim Thema Mieterstrom konnten bereits große Hindernisse, wie z.B.beispielsweise die gewerbesteuer­lichen Hemmnisse bei der Gewerbesteuer, aus dem Weg geräumt werden. Doch trotz Verbesserungen hinsichtlich Gesetzes- und Förder­vorhaben in den letzten zwölf Monaten, steht die Wohnungs­wirtschaft vor immensen finanziellen Herausforderungen.

Um die Themen Energieeffizienz und Bezahlbarkeit des Wohnens in Einklang zu bringen und das Wohnen energieeffizient und gleichzeitig bezahlbar zu gestalten, werden weitere Änderungen der politischen Rahmen­bedingungen benötigt, die der energetischen Modernisierung und dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gleichermaßen verpflichtet sind. Folglich schlägt die Wohnungswirtschaft einen Rechtsanspruch auf Zuschüsse für eine annähernd warm­mietenneutrale energetische Modernisierung und eine anreizorientierte Verteilung des CO2-Preises vor.

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Werden Wohnungen und Mieten durch energetische Modernisierungs­maßnahmen oder energieeffizienten Wohnungsbau teurer? 

Schon heute leiden Modernisierungsmaßnahmen zunehmend unter Akzeptanzverlust bei Mieterinnen und Mietern. Die Sorge um eine Mieterhöhung und sich die vertrauten vier Wände vielleicht künftig kaum oder gar nicht mehr leisten zu können, ist größer als die Freude über eine Wohnwertverbesserung und einen zeitgemäßen und zukunftsfähigen Zustand der eigenen Wohnung.

Begründet werden kann diese Entwicklung vor allem mit dem merkbaren Delta zwischen Mieterhöhung und der mieterrelevanten, realisierbaren Energiekosten­einsparung, welches nach einer energetisch begründeten Modernisierung in der Regel verbleibt. Kurz gesagt: Die mieterrelevante Energiekosteneinsparung durch eine energetische Modernisierung reicht in der Regel inzwischen nicht mehr aus, um die Mieterhöhung auszugleichen.

Um Modernisierungen sozialverträglich und wirtschaftlich umzusetzen, muss der Staat unterstützen. Es bedarf einer Förderstruktur, die eine Refinanzierung der energetischen Modernisierung ermöglicht, die integrierte, sektorübergreifende Quartierslösungen stärkt und Hemmnisse für Eigeninitiativen der Wohnungswirtschaft abbaut.

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Mieten werden nun auch durch den CO2-Preis erhöht. Ist es gerecht und sozial, dass nur Mieterinnen und Mieter über die Betriebskosten den CO2-Preis bezahlen?

Im Rahmen eines „Klimapakts“ hat die Regierung Mitte Mai beschlossen, dass die Hälfte der Mehrkosten von Vermietenden zu übernehmen ist.

Klar ist, dass Wohnungsunternehmen und -genossenschaften für die Effizienz des Gebäudes bzw. eine umweltfreundliche Heizanlage verantwortlich sind, die Mieterinnen und Mieter jedoch nicht für den individuellen Strom- und Wärmeverbrauch der Mieterschaft verantwortlich sind,. Deshalb stimmt die Wohnungs­wirtschaft einer Aufteilung der zusätzlichen Kosten im Allgemeinen zu.

Eine pauschale Kostenaufteilung beim CO2-Preis ist jedoch nicht keine faire Lösung: Wer sein Gebäude bereits auf einen hohen energetischen Standard gebracht hat, kann den Energieverbrauch kaum noch beeinflussen. Die pauschale Aufteilung ist vielmehr als ein Investitionshemmnis. Insbesondere sozial verantwortliche Vermieterinnen und Vermieter werden bestraft, die bislang mit geringen Mieten gewirtschaftet haben. Denn die generelle finanzielle Belastung aller – auch bereits energetisch modernisierter – Gebäude entzieht den nachhaltig agierenden Wohnungs­unternehmen und -genossenschaften unmittelbar die Mittel, welche sie für weitere Klimaschutzmaßnahmen benötigen.

Eine Regelung, bei welcher der energetische Standard des Gebäudes über die Umlagefähigkeit entscheidet, hätte hingegen eine echte Lenkungswirkung des CO2-Preises im Gebäudebereich entfalten können.

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Bodenpolitik

Wer bauen will, braucht Boden: Wie sollen auf teuren oder fehlenden Flächen günstige und zusätzliche Wohnungen entstehen?

Um der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen vor allem in den wachsenden Ballungszentren gerecht zu werden, ist auch der Neubau von Wohnungen ein entscheidender Faktor. Doch die hohen Bodenpreise machen dies nur schwer möglich. Neben der Stärkung der Nachverdichtung auf und der Umnutzung von bereits bebauten Flächen im Sinne der Innenentwicklung sind auch weiter Flächen zu aktivieren.

Um dies zu Steuern steuern ist eine aktive Boden- und Liegenschaftspolitik und die Anwendung von wohnungs- und bodenpolitischen Instrumenten gefragt, welche im direkten Austausch mit den Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor Ort steht. Dazu zählt der Ankauf von Boden durch die Kommunen, um diesen zu einem angemessenen Preis an die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft weiterzugeben. Das Grundstück sollte nach dem Konzept und nicht nach dem Höchstpreis zu vergeben werden. Es entscheiden also Faktoren wie der Anteil von geförderten Wohnungen, soziale und auch ökologische Komponenten darüber, wer den Zuschlag für das Grundstück erhält. Baugebote können zudem den Eigentümerinnen und Eigentümern zur Bebauung des Grundstückes verpflichten und somit das Grundstück von reinen Spekulationen befreien.

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Grünflächen vs. Wohnungsbau: Lässt sich Flächenkonkurrenz auflösen?

Gerade in dicht besiedelten Städten existiert eine hohe Flächenkonkurrenz zwischen Wohnungsbau und Frei- bzw. Grünflächen. Die Flächennutzung effizient und nachhaltig zu gestalten ist dabei das Ziel, es muss darum gehen, zu einem Miteinander statt einer reinen Konkurrenz der Nutzungen zu kommen. So können Ausgleichsflächen für den Wohnungsbau bei einer entsprechenden Gestaltung einen höheren ökologischen Wert erbringen als die reine grüne Wiese.

Auch im Quartier besteht bestehen Optionen: Das Bauen von nutzungsdurchmischten Quartieren und die Steigerung der baulichen Dichte nehmen weniger Fläche in Anspruch. Gleichzeitig erfüllen Frei- und Grünflächen in den Quartieren wichtige Funktionen: Wohlfühl-, Gesundheits-, Nachhaltigkeits-, Klimaschutzaspekte spielen in der Quartiersentwicklung eine immer größere Rolle.

Grün findet sich zudem nicht ausschließlich vor der Haustür, sondern zunehmend auch auf Dächern und an der Fassade. Die Begrünung bringt viele ökologische und klimatische Vorteile und steigern steigert gleichzeitig den Wert der Immobilie.

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Hohe Mieten

Die Mieten steigen und steigen - warum keinen Mietendeckel oder Mietenstopp?

Mit dem am 15. April 2021 veröffentlichten Beschluss hat das Bundesverfassungsgericht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), den sog. „Mietendeckel“, für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb für nichtig erklärt, da der Landesgesetzgeber nicht für den Erlass eines solchen Gesetzes zuständig ist. Der „Mietendeckel“ wurde aus formalen Gründen gekippt.

Jedoch ist auch auf Bundesebene auch inhaltlich zweifelhaft, ob vergleichbare Regelungen in Form eines sog. enannten „Mietenstopps“ mit dem Grundgesetz inhaltlich vereinbar wären. Das hat ein Gutachten des früheren Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Prof. Hans-Jürgen Papier, bereits 2019 klar zum Ausdruck gebracht (abrufbar unter https://share.vdw-rw.de/Mietendeckel). So stellt ein Mietenstopp einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht der betroffenen VermieterVermietenden dar. Eine gesetzgeberische Lösung, die pauschal alle Bestandsmietverhältnisse und alle davon betroffenen Vermieter- und Mietergruppen unterschiedslos erfasst, bringt die widerstreitenden Interessen nicht in einen angemessenen und ausgewogenen Ausgleich.

Mietendeckel oder Mietenstopps stellen keinen zielführenden Lösungsansatz für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum dar. Als Investitionsbremse schadet der Mietendeckel denjenigen, die ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen und ebenso denjenigen, die bezahlbaren Wohnraum suchen. Ein künstliches Einfrieren von Mieten lässt unberücksichtigt, dass auch sozial agierende Wohnungsunternehmen und -genossenschaften die Mieten benötigen, um guten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.

Belegt wird dies bereits jetzt durch ein sinkendes Wohnungsangebot in Berlin und die sinkenden Investitionsplanungen, wie eine Studie des DIW Berlin zeigt (abrufbar unter https://share.vdw-rw.de/StudieDIWMietendeckel).

Der Berliner Mietendeckel war verfassungswidrig, gibt es andere Möglichkeiten, die Entwicklung der Mieten für die Menschen verträglich zu halten?

Aktuelle Studien machen deutlich, dass der Mietendeckel in Berlin zu einer starken Verknappung des Angebots geführt hat. Langfristig wird jedoch nur eine starke Ausweitung des Angebots durch viel Bauenerhöhte Bautätigkeit den Druck im Wohnungsmarkt reduzieren können. Darüber hinaus muss eine entsprechende Wohnraumförderpolitik betrieben werden, die in Berlin lange vernachlässigt wurde.

Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften in Deutschland als soziale Vermieter sind bereits jetzt die gebaute Mietpreisbremse. Die Nettokaltmieten in den vermieteten Wohnungen sowie für Bestandswohnungen, die zur Wiedervermietung angeboten werden, liegen deutlich unter den von Online-Vermietungsportalen veröffentlichten Durchschnittswerten (vgl. Pressemitteilung des GdW vom 6. Mai 2021, abrufbar unter https://share.vdw-rw.de/Mietpreisentwicklung). Dort, wo ein angespannter Wohnungsmarkt gegeben ist, wird bereits durch entsprechende gesetzliche Regelungen wirksam punktuell entgegengesteuert.

Günstige Wohnungen entstehen aber nur dann, wenn alle Stellschrauben für Investitionen in bezahlbares Bauen richtig eingestellt sind, wie insbesondere Baukosten, Baulandpreise und Bauauflagen. Den sozial agierenden Wohnungsunternehmen und -genossenschaften muss insbesondere der Zugang zu Grundstücken erleichtert werden.

Darüber hinaus sind für das bezahlbare und soziale Wohnen entsprechende Fördergelder und Zuschüsse des seitens des Bundes notwendig. (vgl. Pressemitteilung des Verbändebündnisses Wohnungsbau: https://share.vdw-rw.de/Wohnungsbau).

Zudem könnte auch eine Anpassung des Wohngeldes jedenfalls vorübergehend ein Mittel darstellen, um für Menschen mit geringen Einkommen die Chancen auf dem Wohnungsmarkt zu erhöhen (vgl. Pressemitteilung des GdW vom 25. September 2019 https://share.vdw-rw.de/Wohngeld).  

Mobilität

Verstopfte Straßen, schlechte Luft, versiegelte Flächen: Die Verkehrs- und Mobilitätswende ist dringend notwendig. Spielt die Wohnungswirtschaft dabei eigentlich eine Rolle?

Wohn- und Stadtquartiere, wie sie Wohnungsunternehmen und -genossenschaften errichten oder unterhalten, sind der Ausgangspunkt aller Wege, die wir zurücklegen. Hier steigen wir in den eigenen PKW, nehmen das Fahrrad oder machen uns zu Fuß auf den Weg zur nächsten ÖPNV-Haltestelle. Doch jedes bis vor die Haustür genutzte Verkehrsmittel braucht dort auch einen Platz zum Abstellen. Je geringer dafür der Platzverbrauch im Quartier ist, desto besser, denn versiegelte Flächen stehen nicht mehr für andere Nutzungen wie den Wohnungsbau oder auch klimafreundliche Grünflächen zur Verfügung. 

Bedarfsgerechte Stellplatzforderungen, der Ausbau von Fahrrad- und Fußverkehr im Quartier, die Integration von (E-)Sharing-Konzepten und eine möglichst optimale Erreichbarkeit des ÖPNV sind Ansatzpunkte für flächenfreundliche Mobilitätslösungen in Wohn- und Stadtquartieren, die gleichzeitig durch reduzierte Schadstoffemissionen das Klima schonen und für insgesamt weniger Autoverkehr sorgen.

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Deutschland soll elektromobil werden – auch für Mieterinnen und Mieter. Wie tragen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften dazu bei?

Klingt komfortabel: Das das eigene Elektroauto einfach über Nacht an die Steckdose und morgens mit vollem Akku losfahren. Mit dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-gesetz (GEIG) und dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gibt es sogar eigene Gesetze, die den Ausbau der Elektromobilität fördern sollen. Doch gerade in Mehrfamilienhäusern ist Elektromobilität für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften und die Menschen, die dort wohnen, gar nicht so einfach umzusetzen – vor allem in bestehenden Gebäuden, die schon einige Jahre oder sogar Jahrzehnte existieren.

Wie viele Bewohnerinnen und Bewohner wollen tatsächlich eine E-Auto anschaffen und laden? Was ist in Quartieren, wo nicht alle einen eigenen Stellplatz haben, sondern im öffentlichen Raum geparkt wird oder einige Stellplätze für alle im Quartier zur Verfügung stehen? Halten die vorhandenen Leitungen das gleichzeitige Laden überhaupt aus? Reicht die gelieferte Strommenge des Versorgers für alle? Und wer kommt überhaupt für die Kosten auf? Im Neubau ist es etwas einfacher. Wenn ein Haus neu gebaut wird, können die erforderlichen Vorkehrungen für Ladeinfrastruktur gleich mit getroffen werden.

Zurzeit gibt es noch viele offene Fragen, aber auch schon einige Antworten. Erste Wohnungsunternehmen und -genossenschaften bieten in ihren Beständen E-Carsharing für ihre Mieterschaft an oder betreiben sogar eigene Mobilstationen mit E-Bikes und E-Autos.

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Baukosten

Warum ist das Wohnen in den vergangenen Jahren immer teurer geworden?

Neben den aktuell hohen Grundstückskosten sind vor allem die Baukosten für die Höhe der späteren Miete ausschlaggebend. Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren erheblich angestiegen. Zahlreiche Entwicklungen treiben die Baukosten nach oben, die vom einzelnen Wohnungsunternehmen oder der Genossenschaft kaum beeinflusst werden können. Ein Kostentreiber dabei sind die immerfort steigenden gesetzlichen Anforderungen an das Bauen. Zwar dienen die einzelnen Anforderungen vorwiegend unterstützenswerten und nachvollziehbaren Zielen, jedoch führen die erhöhten Anforderungen in der Summe zu (erheblich) erhöhten Baukosten und somit zu erhöhten Miet- und Wohnkosten für jeden Einzelnen.

Ein maßvoller Umgang gesetzlicher Anforderungen an bauliche Anlagen könnten die Baukosten und damit auch die Wohnkosten der Einzelnen reduzieren, jedenfalls nicht stetig weiter ansteigen lassen.

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Sozialpolitik

Die Menschen in Deutschland werden immer älter – auch Mieterinnen und Mieter. Kümmern sich Wohnungsunternehmen und -genossenschaften darum?

Gutes und bezahlbares Wohnen für alle Schichten der Bevölkerung und Generationen ist eines der größten sozialen Themen unserer Zeit. Gleichzeitig prägt der demographische Wandel die Gesellschaft auf vielfältige Weise. Dabei sind Wohnungsunternehmen und -genossenschaften sehr engagiert, um einer bunten und älter werdenden Gesellschaft den passenden Wohnraum bieten zu können. Entsprechend ist es ihr Ziel, allen Mieterinnen und Mietern ein langes Leben im angestammten Quartier zu ermöglichen – und das in einer passenden Wohnung.

Dabei arbeitet die Wohnungswirtschaft mit vielen engagierten Partnern aus Kommunen und freier Wohlfahrtspflege zusammen, um immer mehr Angebote mit Versorgungssicherheit, Zusatzservices und abrufbaren Pflegeleistungen für hilfsbedürftige und ältere Personen sowie Familien zu schaffen. Außerdem werden gemeinschaftliche Wohnformen, Mehrgenerationenwohnen und Barrierefreiheit bei Neu- und Umbauten mitgedacht und das soziale Miteinander im Quartier konstruktiv begleitet; jeweils angepasst an die spezifischen Herausforderungen etwa in Metropolen oder im ländlichen Raum. Auch werden durch digitale Neuerungen Kommunikation und Sicherheitsgefühl im Quartier verbessert. Dabei werden auch technische Assistenzsysteme erprobt und zunehmend für Betreuung und Pflege von älteren und behinderten Menschen fest in die Wohnungen eingebaut.

Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften haben ihre Mieterinnen und Mieter stets im Blick – von jungen Familien mit Kindern bis zu Seniorinnen und Senioren. Dementsprechend werden Barrieren für alle abgebaut und die Gemeinschaft der Bewohner gestärkt, sodass lebenswerte Quartiere für alle Generationen wachsen und entstehen können. Quartiersmanager und Sozialarbeitende vor Ort vernetzen sich dazu auch im VdW Rheinland Westfalen und tauschen gute Ideen und erprobte Konzepte untereinander aus.

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Barrierefrei, barrierearm oder rollstuhlgerecht. Was bedeutet das eigentlich – für Mieterinnen und Mieter und für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften?

Die Begriffe „barrierefrei“, „barrierearm“ sowie „rollstuhlgerecht“ werden häufig synonym und in Teilenhin und wieder auch falsch genutzt. Diese Begriffe sind streng voneinander zu trennen, da sie unterschiedliche Sachverhalte betreffen. Hinzu kommt, dass die konkrete rechtliche Ausgestaltung der einzelnen Begriffe in den einzelnen Bundesländern nicht einheitlich ist.

In Nordrhein-Westfalen beispielsweise müssen seit 2019 alle Wohnungen im Geschosswohnungsbau barrierefrei und eingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar sein. „Barrierefrei und eingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar“ sind unbestimmte Begriffe, die durch weitere Regelungen näher bestimmt und konkretisiert werden. So sind in der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen für das Land Nordrhein-Westfalen (VV TB NRW) im Einzelnen die Mindestanforderungen geregelt, die barrierefreies und eingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbares Wohnen für verschiedene Formen von Behinderungen sowie altersgerechtes Wohnen sicherstellen.

Mittels der öffentlichen Wohnraumförderung wird in Nordrhein-Westfalen zudem dafür Sorge dafür getragen, dass rollstuhlgerechter Wohnraum dort wirtschaftlich errichtet werden kann, wo ein entsprechender Bedarf besteht. Auch die Anforderungen an rollstuhlgerechten Wohnraum ist sind daher detailliert geregelt. Dies stellt sicher, dass bei entsprechenden entsprechendem Bedarf die Wohnungen auch mit dem Rollstuhl nutzbar sind.

Mithin schaffen die Regelungen für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften transparente Vorgaben der erforderlichen Ausstattung und Ausgestaltung der einzelnen Wohnungen und sichern Mieterinnen und Mietern eine barrierefreie bzw. rollstuhlgerechte Nutzung der Wohnung.

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Durch eine zunehmend diversere Gesellschaft verändern sich Gewohnheiten, Lebensentwürfe und auch das Zusammenleben: Wie reagieren Wohnungsunternehmen und -genossenschaften darauf?

Die Gesellschaft verändert sich kontinuierlich, in jüngerer Zeit sind besonders neue Arbeits- und Lebensmodelle, die anhaltende internationalen Zuwanderung, die Digitalisierung und zuletzt die Corona-Pandemie starke Treiber von Veränderung gewesen. Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften reagieren darauf engagiert und verständnisvoll, denn sie verfügen über jahrzehntelange Erfahrung beim Zusammenleben im Quartier.

Die eigene Wohnung ist der wichtigste Lebensraum für viele Menschen, dabei ist auch das soziale Umfeld im Quartier von größter Bedeutung für das eigenen Wohlbefinden. Hierbei ist sind interkulturell geschulte Mitarbeitende Ansprechpartner vor Ort, die mehr als bezahlbare Wohnungen vermitteln: Als Vermieter mit großen Beständen sind Wohnungsunternehmen und -genossenschaften ein wichtiger Akteure für gelingende Integration, da sie gesamte Quartiere im Blick haben und hier tätig sind. Sie stellen Gemeinschaftsräume, bieten gemeinsame Mieteraktivitäten an, sind Anlaufpunkt für Konflikte, gewährleisten eine soziale Durchmischung in Nachbarschaften und sind in der Lage, den Menschen bezahlbaren Wohnraum für ihre jeweilige Lebenslage anzubieten – und das in angestammter Umgebung.

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Manche Menschen leben auf der Straße statt in einer Wohnung. Kümmern sich Wohnungsunternehmen und -genossenschaften nicht um diese Menschen?

In der Tat sind obdachlose Menschen ein scheinbar fester Bestandteil von Stadtbildern, besonders in großen Städten – und das leider mit steigender Tendenz. Bei genauerer Betrachtung führen oft multiple Problemlagen bestehend aus beispielsweise Sucht, Schulden, psychischen Problemen, Flucht oder Arbeitslosigkeit zum harten Schicksal des Wohnungsverlustes. Dies führt zum weniger sichtbaren, aber noch weiter verbreiteten Problem der Wohnungslosigkeit, viele Betroffene kommen dabei in der Familie, bei Freunden oder in Hilfseinrichtungen unter, stehen aber unter dem großen Druck der fehlenden eigenen Wohnung.

Hier sind Wohnungsunternehmen und -genossenschaften starke Partner, die sich diesem gesellschaftlichen Problem konkret auf zwei Wegen stellen: Zunächst wird sich dennehmen das Mieter- und Sozialmanagement die Problemlagen der Mieterinnen und Mietern in den Mieter- und Sozialmanagements frühzeitig zugewandtin den Blick, um mit allen Mitteln gemeinsam den Wohnungsverlust präventiv zu verhindern.

Zudem wird auch durch Kontakte zu Hilfseinrichtungen und staatlichen Stellen bereits von Wohnungs- und Obdachlosigkeit betroffenen Menschen die Tür zurück in die eigenen vier Wände geöffnet. Dabei sind die engagierten und fachkundigen Sozialabteilungen der Wohnungsunternehmen wichtige und gefragte Ansprechpartner für bezahlbare Wohnungen – besonders in angespannten Wohnungsmärkten.

Dies hat zuletzt auch das Land Nordrhein-Westfalen durch mit seiner Landesinitiative gegen Wohnungslosigkeit „Endlich ein ZUHAUSE!“ aufgegriffen erkannt und die Aktivitäten der Wohnungswirtschaft fest einbezogen. In Rahmen dieser Initiative konnten bereits über 1000 wohnungslose Menschen in Wohnraum vermittelt und in über 350 Fällen der Verlust präventiv verhindert werden – weshalb die Initiative verlängert wurde und sich so gemeinsam um viele weitere Menschen gekümmert wird.

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Enteignung / Vergesellschaftung

Dürfen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit der Vermietung von Wohnungen Geld verdienen? Oder sollte man sie besser enteignen oder vergesellschaften?

Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften im VdW Rheinland Westfalen bauen und bewirtschaften Wohnraum als nachhaltige Bestandshalter. Für ihre Mieterinnen und Mieter übernehmen Sie sie Verantwortung über die Bestände hinaus und engagieren sich in der Stadt- und Quartiersentwicklung und bauen die Wohnungen generationen- und klimagerecht und vor allem bezahlbar um. Das zeigt auch das hohe Engagement beim Bau von preisgebundenem Wohnraum und der insgesamt geringen Durchschnittsmiete der Unternehmen und Genossenschaften. Sie benötigen die Mieten, um weiter investieren zu können – auch in den Bau von neuen Wohnungen und die klimagerechte Modernisierung bis 2045.

Die Mietenentwicklung in einigen Ballungsräumen ist im Wesentlichen durch einen Nachfrageüberhang entstanden. Mehr Menschen sind zugezogen – aus Europa und der Welt, aber auch aus anderen Städten und Gemeinden in Deutschland – und die Anzahl der Wohnungen ist für einige Jahre nicht entsprechend gestiegen.

Dieser Nachfrageüberhang lässt sich auch durch die Enteignung oder die Vergesellschaftung einzelner Marktakteure nicht überwinden. Die Lösung besteht vielmehr darin, Dazu braucht es mehr Wohnraum zu schaffen. Insofern wäre es sinnvoller, Geld in die Entwicklung von Bauland und die Wohnbauförderung neuer Wohnungen zu investieren, anstatt in den Kauf oder die Entschädigung von bewohnten Wohnungen.

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Neue Gemeinnützigkeit

Die Verbandsmitglieder des VdW Rheinland Westfalen waren in der Vergangenheit mehrheitlich gemeinnützig,was hat die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft gegen eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit?

Die ursprüngliche Wohnungsgemeinnützigkeit war ein Rechtsinstitut, welches das wirtschaftliche Handeln von Wohnungsunternehmen stark reglementiert hat und im Wesentlichen aus der kriegsbedingten Wohnungsnot entstanden ist. Das Gesetz wurde 1989 abgeschafft, da zu der Zeit die Wohnungsnot der Nachkriegszeit überwunden war und die Förderung von Wohnraum auch durch andere Gesetze erfolgte.

Mit dem Anstieg der Wohnraumbedarfe vor allem in den Ballungsgebieten und der daraus in einigen Städten entstandenen Mietpreisdynamik, wurde wird von einigen politischen Akteuren eine neue Neue Wohnungsgemeinnützigkeit wieder als Lösungsansatz diskutiert. Demnach sollen gemeinnützige Unternehmen nur noch Wohnungen bauen und bewirtschaften und die Wohnungen sollen einer ewigen Mietpreisbindung unterliegen. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist das jedoch problematisch.

Mittlerweile übernehmen Wohnungsunternehmen zahlreiche Aufgaben neben der reinen Bewirtschaftung von Wohnraum. Manche Unternehmen betreiben ein Sozialmanagement, bauen Kindertagesstätten, Schulen oder Quartierstreffpunkte oder organisieren das kommunale Gebäudemanagement und leisten Beiträge zur Stadt- und Quartiersentwicklung. Mit der alleinigeneiner rechtlichen Fokussierung auf den Bau und die Bewirtschaftung von Wohnungen könnten Sie sie diese Aufgaben nicht mehr übernehmen. Zudem würde die ewige Bindung, das haben Gutachten festgestellt, europäischem Recht widersprechen.

Zudem Ferner hat die alte Wohnungsgemeinnützigkeit den Unternehmen kaum Spielräume für die klima- und generationengerechte Weiterentwicklung der Bestände gelassen, wodurch am Ende der Gemeinnützigkeit ein großer Sanierungsstau bestand. Der klimagerechte Umbau von Wohnungen bis 2045 wäre mit einer neuen Gemeinnützigkeit nicht zu schaffen.

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Öffentlich gefördertes Wohnen

Warum bauen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften nicht einfach mehr öffentlich geförderte Wohnungen?

Die Wohnraumförderung ist ein wichtiges Instrument für die Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften im VdW Rheinland Westfalen. Allein im Jahr 2020 haben Sie sie in Nordrhein-Westfalen rund 40 Prozent der Fördermittel für den Bau und die Modernisierung von bezahlbarem Wohnraum abgerufen. Damit sind Sie sie die aktivsten Investoren beim Bau geförderter Wohnungen. Dadurch gelingt es den Unternehmen und Genossenschaften, im Vergleich zu anderen Akteuren deutlich günstigere Mieten für Ihre Wohnungen anzubieten (vgl. VdW- Wohnungsmarktbarometer)

Doch auch bei dem Bau von geförderten Wohnungen müssen die Unternehmen wirtschaftlich handeln und dürfen keine Verluste machen, um handlungsfähig zu bleiben und weiterhin in den Neubau und die Modernisierung ihrer Bestände investieren zu können. Durch den Anstieg von Grundstücks- und Baupreisen müssen die Unternehmen die geförderten Wohnungen oft im Bestand querfinanzieren, in dem sie auch freifinanzierten Wohnraum bauen. Dadurch ist dem Bau von mehr gefördertem eine Grenze gesetzt. Ein vielversprechender Ansatz ist die Vergabe Bauland zum Verkehrswert oder sogar preisreduziert im Rahmen einer aktiven Liegenschaftspolitik durch die Städte und Gemeinden. Durch das günstige Bauland sinken die Kosten und mehr preisgedämpfter und geförderter Wohnraum kann entstehen.

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Alles redet über Wien – sollte sich Deutschland beim Thema bezahlbarer Wohnungsbau nicht die Bundeshauptstadt unserer Nachbarn zum Vorbild nehmen?

Die Stadt Wien wird in der politischen Diskussion häufig als besonders positives Beispiel für eine gelungene Wohnungspolitik genannt. Die Stadt an der Donau besitzt einen hohen Anteil an Gemeindebauten und geförderten Wohnungen mit einer im Vergleich der europäischer europäischen Hauptstädte vergleichsweise niedrigen Mieten und einer hohen subjektiven Lebensqualität. Ursächlich dafür ist eine über einhundertjährige aktive Wohnungs- und Liegenschaftspolitik für unterschiedliche Segmente des Wohnungsmarktes, in der nie im großen Stil Wohnraum privatisiert wurde. Allein aus diesem Grund ist es schwer, die Stadt Wien als unbedingtes Vorbild für wohnungspolitisches Handeln beispielsweise für Nordrhein-Westfalen zu nehmen.

Die Stadt Wien investiert dafür rund 700 Millionen Euro jährlich (im Vergleich,: Ddie Wohnraumförderung von NRW mit rund 18 Mio. Einwohnern beträgt jährlich 1,1 Mrd. Euro). Dafür erhebt die Stadt eine steuerliche Abgabe bei den Einwohnern: 1 ein Prozent des Bruttolohns wird in Österreich als Wohnbauförderungsbeitrag eingezogen.

Der Wohnungsmarkt besteht dabei aus mehreren Segmenten. Der geförderte Mietwohnraum ist in der Miethöhe stark reglementiert, steht dabei aber nicht allen Menschen offen. Neu zugezogene Wienerinnen und Wiener müssen sich zunächst am deutlich dynamischeren privaten Mietermarkt versorgen. Soziale Aspekte spielen dabei erstmal keine Rolle. Die Fehlbelegung des geförderten Wohnraums wird deshalb regelmäßig kritisiert.

Vorbildlich bei der Wiener Wohnungspolitik ist vor allem die aktive Liegenschaftsstrategie. Hier betreibt die Stadt eine Bodenvorratspolitik, damit günstiges Bauland entwickelt werden kann. Auch in Nordrhein-Westfalen haben sich die Städte Münster und Bielefeld eine aktive Liegenschaftsstrategie gegeben auferlegt und so die zentrale Grundlage für mehr bezahlbaren Wohnraum geschaffen.

Mehr Infos dazu:

  • Gutachten „Wohnungsmarkt Wien – Eine wohnungspolitische Analyse aus deutscher Sicht“ von Prof. Dr. Harald Simons unter: https://bit.ly/39Tt0SC
Steuerpolitik

Die Grundsteuer soll neu geregelt werden - auch in NRW und Rheinland-Pfalz. Warum sollen Mieterinnen und Mieter über Ihre Nebenkosten diese Grundsteuer bezahlen?

Bürger und Bürgerinnen werden belastet mit Kommunalabgaben, für die sie entweder eine konkrete (tatsächliche) und messbare Kommunalleistung (z.B. Benutzungsgebühren für Abwasser, Abfall, Straßenreinigung, Verwaltungsgebühr etc.), eine abstrakte (mögliche), aber noch messbare Kommunalleistung (z.B. Erschließungsbeitrag, Herstellungsbeitrag nach dem Kommunalabgabengesetz) oder aber eine abstrakte, nicht mehr individuell messbare Kommunalleistung erhalten (z.B. öffentliche Ordnung, die allgemeine öffentliche Verwaltung und die örtliche Infrastruktur: abgedeckt durch Grundsteuer).

Auch Mieterinnen und Mieter sind Bürgerinnen und Bürger, die entsprechende Kommunalleistungen in Anspruch nehmen, für die aber zunächst den Vermieter als Eigentümer treffen. In diesem Rahmen regelt die Betriebskostenverordnung die Umlegbarkeit von laufenden Betriebskosten. Hierin wird klargestellt, dass Kommunalabgaben letztlich von Demjenigen wirtschaftlich getragen werden, der die Kommunalleistung letztlich in Anspruch nimmt (sog. Konnexität von Träger und Nutzer der kommunalen Leistung); dies ist der Mieter bzw. die Mieterin.

Ausdrücklich geregelt ist die Umlegbarkeit auch für die Grundsteuer. Auch der Nutzen aus abstrakten, nicht mehr individuell messbaren Kommunalleistungen wie öffentliche Ordnung, die allgemeine öffentliche Verwaltung und die örtliche Infrastruktur kommt den vor Ort lebenden Bürgern und Bürgerinnen zugute. Dies sind neben den selbstnutzenden Eigentümern, Gewerbebetreibenden auch die Wohnungsmieter und Wohnungsmieterinnen (und nicht die möglicherweise gar nicht vor Ort ansässigen Vermieter). 

Mehr Hinweise dazu unter: Positionspapier VdW Rheinland Westfalen „Kalte Betriebskosten – Wie kommunale Gebühren und Hebesätze bezahlbare Mieten beeinflussen“.

Bauen und Mieten werden auch durch Steuern und Abgaben belastet. Was macht das eigentlich aus und welche Rolle spielt vor allem die Grunderwerbsteuer?

Steuern und Abgaben teilen sich aus der Perspektive des finanziell Verpflichteten auf in laufende, auf den Nutzer umlegbare Betriebskosten („warme Betriebskosten“) und laufende, nicht umlegbare Betriebskosten (z.B. Leerstand, eigene Verwaltungsgebäude) bzw. rein eigentümerbezogene Kosten (z.B. Gewerbesteuer). Da letztlich die zuletzt genannten Kosten aus der Kaltmiete zu decken sind, kann man von „kalten Betriebskosten“ sprechen.

Es ist zunächst offenbar einsichtig, dass umlegbare Betriebskosten direkt in die Bezahlbarkeit von Wohnen einfließen. Aber auch die nicht umlegbaren Betriebskosten beeinflussen die Bezahlbarkeit des Wohnens. Der Vermieter hat eine im Verhältnis zur Miete (bei ihm Umsatzerlöse) sehr geringe Spanne, in der er nicht umlegbare Kosten selber tragen kann. Nach Abzug von Kapital-, Personal- und Sachkosten verbleibt nur ein geringer Prozentsatz. Dies bedeutet, dass Erhöhungen der nicht umlegbaren Betriebskosten (z.B. Gewerbesteuer) und vor allem Neuverteilungen von umlegbaren hin zu nicht umlegbaren Betriebskosten beim Vermieter zu massiven Verringerungen des finanziellen Handlungsspielraums führen.

Dies zeigt sich in besonderem Maße bei Betrachtung des Einflusses der Grunderwerbsteuer auf die Schaffung neuen (preisgedämpften) Wohnraums:

Eine der wesentlichen wirtschaftlichen Hemmnisse bei der Schaffung neuen preisgünstigen Wohnraums ist neben den Baukosten die Beschaffung der Grundstücke.

Gerade öffentlich geförderte Objekte werden wie jede andere Investition nur errichtet, wenn eine positive Investitionsentscheidung fällt. Für den Wert der geförderten Immobilien ist dabei gerade nicht die allgemeine Mietentwicklung maßgebend, sondern das durch das Kosten-Mieten-Prinzip fixierte Renditeniveau für die Zeitdauer der Bindung. Somit sind also die Mieten und auch die Fördervorteile limitiert; weiterhin sind die Baukosten durch den Markt vorgegeben. Für eine positive Investitionsentscheidung ergibt sich somit eine Höchstgrenze für den Wert des Grund und Bodens in der Investitionsrechnung.

Beim Erwerb von Grundstücken wird bei der Grunderwerbsteuer nicht nach der späteren Verwendung unterschieden. Die Grunderwerbsteuer  belastet mit 6,5% (Nordrhein-Westfalen) bzw. 5,0% (Rheinland-Pfalz) den Grundstückserwerb. Soll die Miethöhe begrenzt werden, mindert die Grunderwerbsteuer unmittelbar maßgeblich das für das Bauprojekt zur Verfügung stehende Eigenkapital. Sofern dies beim Erwerb von Grundstücken nicht mit Verbilligungsabschlägen kompensiert wird, führt allein die Höhe der Grunderwerbsteuer dazu, dass an sich gewünschte Grundstückserwerbe (insbesondere für den sozialen Wohnungsbau) nicht zustande kommen.

Oliver Niermann
Oliver Niermann
Abteilungsleitung Interessenvertretung, Wohnungs- und Städtebauförderung, Landesplanung und Raumordnung
Tel.: 0211 16998-38
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Links zum Thema

VdW-Talks zur Bundestagswahl 2021

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