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Grundsteuer: Wohnungswirtschaft im Westen fordert praktikables und aufkommensneutrales Modell

Bundesfinanzminister Olaf Scholz legte am 28. November 2018 zwei Modelle für die Reform der Grundsteuer vor, die nun mit den Ländern diskutiert werden sollen:

Das wertunabhängige Modell soll an der Fläche des Grundstücks und des Gebäudes ansetzen. Die Gebäudefläche soll in einem vereinfachten Verfahren bestimmt werden, das sich z. B. an den Geschossflächen orientieren könnte. Auf die so ermittelten Grundstücks- und Gebäudeflächen sollen anschließend besondere Faktoren angewendet werden, die nach der Art der Gebäudenutzung (Wohngebäude vs. Geschäftsgebäude) unterscheiden sollen.

Das wertabhängige Modell soll am tatsächlichen Wert einer Immobilie ansetzen. Dazu sollen die Werte von Grund und Boden und des Gebäudes anhand bestimmter vereinfachter Verfahren ermittelt werden. Das (auch derzeit zur Anwendung kommende) dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer (Einheitswert bzw. Grundstückswert – Steuermesszahl – Hebesatz) soll hierbei erhalten bleiben.

  • Bei bebauten Grundstücken wie Mietwohngrundstücken soll die Bewertung im sog. Ertragswertverfahren erfolgen – im Wesentlichen auf Grundlage der tatsächlich vereinbarten Nettokaltmieten unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des abgezinsten Bodenwertes.
  • Bei unbebauten Grundstücken soll der Grundstückswert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem aktuellen (ortsbezogenen) Bodenrichtwert ermittelt werden.
  • Die Grundstückswerte sollen alle sieben Jahre aktualisiert werden. Dazu sollen die Grundstückseigentümer insbesondere Angaben über die Gebäudefläche und die Höhe der Nettokaltmiete machen. Gleiches soll bei relevanten baulichen Veränderungen in der Zwischenzeit gelten. Die eigentliche Wertfeststellung soll dann das Finanzamt vornehmen.
  • Aufgrund der vorgeschlagenen Neubewertung zur Anpassung an die tatsächliche Wert-verhältnisse ist mit einer deutlichen Höherbewertung der Grundstücke und damit – ohne
  • Korrektur der derzeit zur Anwendung kommenden Steuermesszahl – mit einem deutlichen Anstieg des Grundsteueraufkommens zu rechnen. Aus diesem Grund soll in einem zweiten Schritt die Steuermesszahl, die weiterhin bundeseinheitlich festgelegt werden soll, "radikal abgesenkt" werden (Stichwort: Aufkommensneutralität). Gegenwärtig wird noch geprüft, ob für große Städte mit besonders hoher Wertentwicklung in einzelnen Stadtteilen/Quartieren eine zusätzliche Ausgleichskomponente notwendig ist. Mit der beabsichtigen Absenkung der Steuermesszahl soll erreicht werden, dass das bundes-weite Gesamtaufkommen der Grundsteuer trotz höherer Grundstückswerte (zumindest auf Steuermessbetragsebene) weitgehend konstant bleibt.
  • Die letztendliche Höhe der Grundsteuer und damit das Grundsteueraufkommen in den einzelnen Kommunen liegen aufgrund des Rechts zur Bestimmung der Höhe des Hebesatzes auch weiterhin in der Händen der Kommunen.

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist ein Modell wichtig, das keine steigenden Kosten verursacht. Dies kann auch ein Ertragswertmodell sein.

Die neue Grundsteuer muss aufkommensneutral sein und eine Bemessungsgrundlage zu Grunde legen, die ohne hohen Verwaltungsaufwand ermittelbar ist und den Mietwohnungsbereich angemessen berücksichtigt. Die unterschiedlichen Miethöhen beim Mietwohnungsbau würden auch bei einem Ertragswertmodell berücksichtigt.

Dafür müssten jedoch 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Wichtig sind außerdem regelmäßige Wertanpassungen. Da dies nur mit hohem bürokratischem Aufwand bewältigt werden kann und darüber hinaus nicht sichergestellt ist, dass eine solche Neubewertung in dem vom Bundesverfassungsgericht vorgegebenen Zeitrahmen umsetzbar ist, plädiert die Wohnungswirtschaft auch weiterhin für ein reines Flächenverfahren, das allein auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen abstellt.