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Gedeckelte Mieten bremsen Investitionen in bezahlbaren Wohnungsneubau und Modernisierung von Wohnungsbeständen

Am 18. Juni 2019 will Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) dem Senat ein Eckpunktepapier zur Begrenzung der Mieten vorlegen. Der Zeitplan sieht vor, dass das „Berliner Mietengesetz“ am 10. Januar 2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin verkündet, am 11. Januar 2020 in Kraft treten und für fünf Jahre gelten soll. Das Berliner Mietengesetz soll bewirken, dass Mieten in den nächsten fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeiten eingestuft, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden können.

Der wesentliche Inhalt des Eckpunktepapiers lautet:

  • Die Regelungen zur Miethöhe sind befristet auf fünf Jahre.
  • Die Regelungen sollen für alle bestehenden Mietverhältnisse in Wohnungen gelten, die in Mehrfamilienhäusern liegen. 
  • Ausgenommen sind Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg). 
  • Bei Neubauten, die noch nicht vermietet wurden, soll der Mietendeckel ebenfalls nicht greifen. 
  • Grundsätzlich dürfe bei Vermietung nur die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden. 
  • Auf Antrag der Mieter soll eine Überprüfung der Miete mit ggf. Absenkung auf die zu-lässige Miete geplant. Zudem werden die für die Mietpreisprüfung zuständigen Stellen mit weitergehenden Befugnissen gegenüber den Vermietern ausgestattet z.B. im Einzelfall zu untersagen eine höhere Miete zu verlangen. 
  • Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieter geschaffen, die von der Steigerung der Bruttowarmmiete (ab einer Grenze von 0,50 €/m² Genehmigungspflicht) abhängig sind.
  • Es wird eine Ausnahme für wirtschaftliche Härtefälle von Vermietern geregelt, die auf Antrag durch die Investitionsbank Berlin (IBB) geprüft werden und in Einzelfällen abweichende Vereinbarungen zulassen kann. Den WBS-berechtigten Mietern soll hier ein finanzieller Ausgleich gewährt werden können.

Die Diskussion um bezahlbares Wohnen wird derzeit in vielen Bundesländern geführt. Der geplante Berliner Mietendeckel ist hierbei wie folgt zu bewerten:

Rechtliche Perspektive

Die abschließende Gesetzgebungskompetenz für das Mietpreisrecht gemäß Art. 74 Abs.1 Nr. 1 GG liegt beim Bund. Er hat mit der Mietpreisbremse und der sog. Kappungsgrenzenverordnung bereits einen engen Rahmen vorgegeben, den die Länder mit angespannten Wohnungsmärkten nutzen können. Von verschiedenen Rechtsgutachten wurde die Verfassungsmäßigkeit sehr kritisch betrachtet, so unter anderem vom wissenschaftlichen Dienst des Deutschen Bundestages.

Danach können einzelne Länder nicht beschließen, Bundesrecht nicht anzuwenden. Bundesrecht bricht Landesrecht – nicht umgekehrt. Die Zuständigkeit der Länder für das Wohnungswesen beschränkt sich allein auf öffentlich-rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung und nicht auf die im BGB geregelte Höhe der Miete.

Darüber hinaus greift ein Mietenstopp elementar in die Eigentumsgarantie und das Verbot der Verlustrechnung ein. Vor diesem Hintergrund hatte der Hamburger Senat ein vergleichbares Vorhaben bereits vor einigen Monaten als nicht gesetzeskonform verworfen.

Inhaltliche Perspektive

Steigende Mietpreise dürfen nicht zu neuen Stadtmauern werden. Bezahlbare Wohnungen zu schaffen und zu erhalten ist derzeit eine der größten wohnungswirtschaftlichen und wohnungspolitischen Aufgaben.

Radikale Lösungsansätze  wie der Landesmietendeckel manifestieren den Status-quo und schaffen keinen einzigen Quadratmeter neuen Wohnraum. Dazu benachteilig und bremst ein Mietendeckel investitionsbereite Wohnungsunternehmen und –genossenschaften, die ihren Wohnungsbestand zukunftsfähig, generationen- und klimagerecht weiterentwickeln möchten.

In Nordrhein-Westfalen  begegnet man diesen Herausforderungen mit mietpreisbegrenzenden Instrumenten wie der erst vor wenigen Tagen verlängerten Kappungsgrenzenverordnung, der Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnungsbauland unter anderem entlang der Schienenwege, einer konsequenten Vereinfachung des Bauordnungsrechts als Beitrag zur Baukostensenkung sowie insbesondere seit Jahren durch eine verlässliche Wohnungsbauförderpolitik. In diesem Jahr stellt Nordrhein-Westfalen beispielsweise 1,3 Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau bereit und damit mehr als alle Bundesländer zusammen.

Während im Land Berlin erst seit wenigen Jahren wieder sozialer Wohnungsbau gefördert wird, zeigt der Stadtstaat Hamburg, wie man es besser machen kann. In der Hansestadt verfolgt man seit Jahren eine konsequente Wohnungsbauförderpolitik, deren Ergebnisse sich im Vergleich zur Bundeshauptstadt sehen lassen können. So entstanden dort von 2006 bis 2017 rund 25.000 geförderte Mietwohnungen, im Land Berlin im gleichen Zeitraum nur 7.500.

Die Wohnungswirtschaft im Westen befürwortet das gleichermaßen lösungsorientierte NRW-Modell. „Ein aufeinander abgestimmtes Instrumentarium, das an den Ursachen ansetzt, ist der richtige Weg auf dem Ziel zu mehr und vor allem bezahlbaren Wohnungen“, so Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen. „Ein Mietendeckel trifft undifferenziert alle Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, die qualitätsvollen und bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Gesellschaft zur Verfügung stellen und bestraft alle Marktakteure, deren Verhalten sich bisher durch soziales Augenmaß ausgezeichnet hat.“