Die Wohnquartiere der VdW-Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften teilten aber nicht nur diese Gemeinsamkeiten, sondern waren überwiegend von Herausforderungen betroffen, welche die Umsetzung der Projekte erheblich erschwerten.
Die massiv gestiegenen Baukosten und die Verteuerung der Baufinanzierung ließen manche Wohnquartiere wie Vermächtnisse aus einer anderen Zeit wirken. Die Projekte, die teilweise erst kürzlich fertiggestellt wurden, stammen planerisch aus einer Zeit, in der sich bezahlbare Wohnungen im Neubau noch realisieren ließen. Die Baukosten waren teilweise ohne die Auswirkungen der Corona-Pandemie geplant, die Baufinanzierung wurde noch vor der Zinswende in der Niedrigzinsphase abgeschlossen und die Ausführung begann zum Teil noch vor Lockdowns und gestörten internationalen Lieferketten und der regelrechten Energiepreisexplosion.
Das Ergebnis: Hervorragende Wohnquartiere, die den Mieterinnen und Mietern bezahlbare, klimagerechte und bedarfsgerechte Wohnungen zur Verfügung stellten.
Baukostenentwicklung erschwert die Umsetzung der Projekte
Die zwischenzeitliche Entwicklung hat die strategisch ausgerichtete Planung von Wohnquartieren, die den Menschen auf einem bestimmten Raum viele Wohnungen anbietet und deshalb regelmäßig in mehreren Bauabschnitten umgesetzt werden jedoch wortwörtlich den Boden unter den Füßen weggerissen.
So erlebten VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter und GdW-Präsident Axel Gedaschko, dass innerhalb eines Projektes auf der einen Seite fertiggestellte, qualitätvolle und bezahlbare Wohnungen standen, auf der anderen Seite aber die derzeit eigentlich beginnenden Bauabschnitte zurückgestellt werden mussten.
Gutes Wohnen in NRW und Rheinland-Pfalz
Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen und -genossenschaften in Nordrhein-Westfalen und dem nördlichen Rheinland-Pfalz zeigten vor Ort, dass sowohl in der energetischen Bestandsmodernisierung als auch im Neubau von bezahlbaren und klimagerechten Wohnungen das Limit nahezu erreicht ist.
Dazu ging es am ersten Bereisungstag zunächst in den rheinland-pfälzischen Teil des Verbandsgebietes, in dem die GSG Neuwied ein Wohnquartier aus den 1950er-Jahren energetisch modernisiert, mit klimagerechter Fernwärme ausstattet und die Mieten dabei bezahlbar hält.
Die zweite Station in Rheinland-Pfalz war Bad Neuenahr-Ahrweiler. Hier, im Ahrtal, ereignete sich im Juli 2021 die große Flutkatastrophe, die für große Verwüstungen sorgte. Der Wiederaufbau dauert noch immer an. Wichtig dabei: Schaffung und Wiederherstellung von Wohnungen - bezahlbar und klimagerecht. Unser Verbandsmitglied LEG hält hier größere Bestände, die den Menschen die dringend benötigten Wohnungen verfügbar machen.
Der letzte Halt des ersten Tages war Düsseldorf-Lichtenbroich, im Wohnquartier „Sonnenblumenfeld“ des Verbandsmitglieds Düsseldorfer Spar- und Baugenossenschaft (DüBS). Hier hat die VdW-Wohnungsgenossenschaft 96 Wohnungen gebaut, davon 37 öffentlich gefördert bzw. preisgedämpft. Ein lebenswertes Wohnquartier mit bezahlbaren und modernen Wohnungen, welche die Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter adressieren – und es wären auch noch mehr geworden. Doch derzeit sind weitere Bauabschnitte schwierig umzusetzen, weil die extremen Baukostensteigerungen und eine erhebliche Verteuerung der Baufinanzierung die Lage erheblich erschweren.
Baukostenentwicklung erschwert geplante Umsetzung
Zum Tagesstart ging es in das gemischt genutzte Stadtquartier „HANSEeins“ der IGW Iserlohn. Hier hat das kommunale Wohnungsunternehmen in ressourcenschonender Holzhybridbauweise eine ehemalige Industriebrache in ein innerstädtisches Quartier mit mehreren Nutzungsweisen verwandelt. Das Neubauquartier mit drei Gebäuden, insgesamt 5.900 m² Wohn- und Gewerbefläche weist einen öffentlich geförderten Wohnraum von rd. 1.500 m² auf – und auch hier wäre noch mehr möglich gewesen, doch die Baukostensteigerung hätte zu nicht mehr bezahlbaren Mietpreisen geführt.
Ähnlich verhält es sich im Wohnquartier „Am Müggenberg“ der Arnsberger Wohnungsbaugenossenschaft. Die VdW-Mitgliedsgenossenschaft hat hier ein innenstadtnahes Wohnquartier zukunftsfähig mit bestandsersetzendem Neubau umgebaut. Die Quartiersmaßnahmen erfolgen in mehreren Bauabschnitten. Neben einem zentralen Platz in der Quartiersmitte, werden auch ein Quartierstreff sowie eine Senioren-WG, ein Tagespflege eine Kita und ein Backshop mit Café und ein großzügiger Grüngürtel angelegt. Es werden 300 Wohnungen geschaffen, davon 165 frei finanzierte (55 %) und 135 öffentlich geförderte (45 %). Das Projektvolumen beträgt 50 - 60 Mio. Euro, 125 Wohnungen sind bereits fertig gestellt, 80 Wohnungen sind im Bau bzw. in der Planung. Die Mietenspanne beträgt 4,60 - 6,00 €/m² im geförderten und 8,20 - 9,95 €/m² im freifinanzierten Bereich.
Vor dem Hintergrund einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und Baugrundstücken hat die GWL Lippstadt ein Neubaugebiet bedarfsgerecht entwickelt und teilweise selber bebaut. Hier ist eine hochwertige städtebauliche Planung unter Einbeziehung einer ambitionierten Grünflächengestaltung und einer vorbildhaften Fuß- und Radwegeerschließung gelungen. Die zentrumsnahe Lage erlaubt die Nutzung vorhandener Infrastruktureinrichtungen, wie etwa Geschäften, Schulen oder Kitas. Die GWL hat in dem Rahmen einen Wettbewerb zum flächen- und energiesparenden Bauen durchgeführt und auch selber als Bauherrin freifinanzierten und geförderten Wohnungsbau umgesetzt. Durch eine Konzeptvergabe konnten die Mieten im Gebiet zudem moderat gestaltet werden.
Klimagerecht, bezahlbar und bedarfsgerecht
Mit dem Quartiersprojekt „Chamäleon“, das 87 Wohnungen umfasst, schaffte die KHW Kommunale Haus und Wohnen GmbH ein integratives Wohnprojekt in Verl: Stationäres Wohnen, ambulant unterstütztes Wohnen, öffentlich gefördertes und freifinanziertes Wohnen. Die neu angelegten Außenanlagen ermöglichen die Verbindung zwischen Bestand und Neubau. Der Bestand umfasst 43 Wohnungen, der um fünf weitere Wohnungen aufgestockt wurde. Die KHW setzt mit dieser Maßnahme die ambitionierten Klimaziele für den Wohnungsbau im Quartier durch die Vernetzung mit Partnern, der Wohnraumförderung des Landes NRW und „grüner Fernwärme“ durch die Stadt Verl um und leistet so einen vorbildhaften Beitrag zur Wärmewende auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Die Projekte, die auf der Reiseroute der Sommertour lagen, verdeutlichen vor allem eins: Die Grenze des Machbaren scheint erreicht. An gleich mehreren Orten wurden Projekte strategisch geplant, berechnet und bereits in den ersten Bauabschnitten umgesetzt. Dann setzte jedoch die dynamische Baukostenentwicklung, die Zinswende und Lieferkettenprobleme ein, die aktuell die plangemäße Umsetzung der nächsten Schritte extrem erschwert und den Fortgang beim Neubau bezahlbarer, klimagerechter und zukunftsfähiger Wohnungen bedroht.
