BGH widerspricht unbefristeter Sozialbindung im öffentlich geförderten Wohnungsbau

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat über die Klage einer Wohnungsgenossenschaft verhandelt, die feststellen lassen will, dass die an ihren Wohnungen bestellten städtischen Belegungsrechte entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht unbefristet bestehen, sondern nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit enden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sprach dazu heute sein Urteil gesprochen und stellte fest, dass auch bei einer öffentlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus privaten Bauherrn keine unbefristete Sozialbindung auferlegt werden kann und erklärte eine solche dauerhafte Verpflichtung für unwirksam. Die Möglichkeit, langfristige Belegungsrechte einer Stadt für Sozialwohnungen festzulegen, bleibt davon unbenommen.

Das Urteil dürfte keine größeren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben, denn unbefristete Belegungsbindungen sind in der Praxis unüblich. Es ist nachvollziehbar, dass Kommunen in bestimmten Fällen die Wohnungen möglichst lange in der Bindung halten wollen. Wie das Urteil zeigt, können auch Bindungen über 20 oder 30 Jahre hinaus vereinbart werden. Aber auch Bindungen sind endlich. Hier schaffte das BGH-Urteil nun noch einmal Klarheit.

In absoluten Ausnahmefällen kann es in der Praxis noch unbefristete Belegungsbindungen geben. Diese unbefristeten Belegungsbindungen sind nach der Entscheidung des BGH rechtswidrig. Für diese Fälle muss nachträglich eine angemessene befristete Belegungsbindung gefunden werden. Wie lange die Befristung in diesen Fällen maximal sein darf, ist einzelfallabhängig. Entscheidend ist hier die Vereinbarung der Vertragsparteien, wenn sie gewusst hätten, dass die unbefristete Bindung unwirksam ist.

In der Regel, so der BGH, ist davon auszugehen, dass die Parteien Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten. Wenn beispielsweise, wie im vorliegenden Fall, ein langfristiger, vergünstigter Kredit gewährt worden ist, bestehen die Belegungsrechte im Zweifel während der Laufzeit des Kredits.