Zukunftsicheres WohnLeben – Neue Wege zur Vitalisierung der Städte

 

Mit Housing Improvement Districts (HIDs) zur Aufwertung von Wohnungsbeständen

Auch mit dem 5. Forum Wohnungswirtschaft hat der VdW Rheinland Westfalen wieder ein Zukunftsthema von großer Aktualität für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aufgegriffen.

 

Angesichts der demographischen und wirtschaftlichen Entwicklung gefährdet die Zunahme von Wohnungsleerständen die dringend notwendige Vitalisierung der Städte in Deutschland. Im Ausland ist u. a. das Instrument der Housing Improvement Districts (HIDs) entwickelt worden, um den Wohnungsmarkt durch den Abbau von Überkapazitäten zu stabilisieren. In diesem Sinne stellte das 5. Forum Wohnungswirtschaft des VdW Rheinland Westfalen, das am 23. und 24. Mai 2006 in Bochum stattfand, Chancen und Möglichkeiten der Revitalisierung von Wohnungsbeständen und quartiersbezogenen Aufwertungsstrategien mit Hilfe von HIDs in den Mittelpunkt. Gleichzeitig sollte die Frage beantwortet werden, ob die Einführung von HIDs der langfristigen Existenzsicherung von Wohnungsunternehmen dienen kann. Rund 200 Experten diskutierten zwei Tage lang über neue Wege in der Stadtentwicklung.

 

BIDs in Nordamerika – erfolgreiche Beispiele

 

Jennifer Gerend, Economic Development Director der City of Edmonds aus dem US-Bundesstaat Washington und ehemalige Managerin eines erfolgreichen BID in New York, beschrieb die Motive für die Gründung von BIDs aus einem typisch amerikanischen Ringen von Innenstadt und peripheren Einkaufscentern um die Gunst der Kunden. Typische BID-Serviceleistungen in den USA und Kanada sind nach Gerend: Sanierung, Sicherheit, Wirtschaftsförderung, Stadtmarketing, Planung, Geldmittel organisieren für Straßen, Lampen etc., Informationen und Organisation von Websites. Nach der Gründung des BID müssen möglichst viele Grundstückseigentümer für den BID gewonnen werden. Zusätzlich zur Grundsteuer werde dann, so Gerend, nach der Länge der Grundstücksfront und der Fläche eine BID-Umlage berechnet, die zwangsweise an den BID abgeführt werden muss. Für Gerend funktionieren die BIDs als Katalysator für Veränderungen in den Städten.

 

Internationale Erfahrungen und die deutsche Diskussion über die BIDs und HIDs

 

Elena Wiezorek, Geschäftsführerin des City Management Dresden, unternahm den Versuch, die Erkenntnisse amerikanischer und anderer internationaler BID-Erfahrungen auf die Möglichkeiten von Housing Improvement Districts als standortgemeinschaftliches Agieren von Immobilieneigentümern in vom Wohnen geprägten Quartieren zu übertragen.

 

Elena Wiezorek

 

Wie Zentrenstandorte gerieten auch Wohnstandorte infolge von Strukturwandel in Abwärtsspiralen. HIDs müssten dann wie BIDs das Ziel haben, einen abgestimmten Maßnahmen- und Finanzierungsplan umzusetzen. Wichtig seien eine mindestens 50-prozentige Zustimmung, die räumliche Abgrenzung eines Gebiets, die Festlegung eines Beitragsschlüssels für die verpflichtende Abgabe und die rechtliche Absicherung durch Gesetzgebung bzw. lokal durch die Kommune.

 

BIDs für den Stadtumbau – ein Lösungsmodell für die deutsche Wohnungswirtschaft

 

Prof. Dr. Volker Eichener, InWIS, ergänzte die Darstellung international erfolgreich agierender BIDs um Beispiele aus Österreich, um dann die Frage der Übertragbarkeit für ein Handeln der Wohnungswirtschaft weiter zu prüfen und zu konkretisieren. Ein entscheidendes Merkmal sei dabei die gemeinsame Verständigung auf ein Entwicklungskonzept mit einer Zielgruppenvision, in der die Bestandsstrategien von Wohnungsunternehmen und Privatvermietern koordiniert sind. Auch die Kommune muss in das Konzept eingebunden sein und es mittragen, empfahl Eichener.

 

„Das Hauptproblem sind und bleiben aber die privaten Vermieter, vor allem beim Stadtumbau.“ Eichener empfahl deshalb die Pflichtmitgliedschaft in einem BID oder HID. Die Abgabe sollte zusätzlich zur Grundsteuer mit einer qualifizierten Mehrheit aus der Mehrheit der Grundstücke und Wohnungen sowie der Mehrheit der Eigentümer und als Bemessungsgrundlage erhoben werden. Bei einer dreiprozentigen HID-Abgabe auf die Jahressollmieten könnten z. B. bei einem Stadtumbau-HID 50 Prozent für Abrissprämien verwendet werden. Dabei könne dann in selbst organisierter Form ein Wertausgleich zwischen abreißenden und bestandshaltenden Eigentümern geschehen mit dem Ziel, die Immobilienwerte eines Quartiers insgesamt zu stabilisieren.

 

Gemeinschaftliches Handeln in Wohnquartieren

 

Auch wenn in Nordrhein-Westfalen und in Rheinland-Pfalz weder BIDs noch HIDs vorkommen, agiert die Wohnungswirtschaft in einer Reihe von Städten, insbesondere im Ruhrgebiet, wo der demographische Wandel schon weiter vorangeschritten ist, mit mehr oder wenigen formellen Kooperationen.

 

Vom gemeinschaftlichen Handeln in innerstädtischen Wohnquartieren, in Altbauquartieren mit hohem Migrantenanteil und in Großsiedlungen berichteten in Form von Impulsreferaten Rainer Wirths ( Wuppertaler Bau- und Sparverein eG), Dr. Dieter Körner (Rhein Lippe Wohnen GmbH, Duisburg) und Dr. Ulrich Blumenroth (Wohnungsbaugesellschaft Velbert mbH).

 

Ausgestattet mit so vielfältigen Informationen, Empfehlungen und Beispielen arbeiteten die Teilnehmer des Forums anschließend in Workshops, um konkrete Handlungsmöglichkeiten für die Wohnungswirtschaft in eigentümerorientierten Standortgemeinschaften zu erörtern.

 

HID als neuer Weg kann weiter geprüft werden

 

Die Teilnehmer der Diskussionen in den Workshops formulierten als Fazit, dass ein gesetzlicher Rahmen, einem BID-Gesetz vergleichbar, wünschenswert sei. Ein mögliches Gesetz in Nordrhein-Westfalen möge sich als „anbietende Gesetzgebung“ verstehen, um auf der Basis mehrheitlicher Zustimmung Trittbrettfahrer ausschließen zu können. Auch soll ein Gesetz möglichst flexible Regelungen zulassen. Geschätzt werden bei einem Vorgehen nach HID Verbindlichkeit, Verlässlichkeit und Planungssicherheit.

 

Impulsgeber Wohnungswirtschaft

 

Mit rund 6,5 Millionen Wohnungen, die der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. und die Regionalverbände repräsentieren, „also mit zwei Dritteln des professionellen Marktes sind wir diejenigen, die die Impulse geben,“ beschrieb GdW-Präsident Lutz Freitag die Rolle der Wohnungswirtschaft als Impulsgeber in der Stadtentwicklung.

 

GdW-Präsident Lutz Freitag 

 

In der Analyse des gemeinschaftlichen Handelns in der Stadtentwicklung war sich Freitag mit Burghard Schneider einig: Die entscheidenden Impulse für die Stadtentwicklung gehen stets von den professionell-gewerblichen Wohnungsunternehmen aus. Die privaten Hauseigentümer wollten dagegen nur teilhaben an der Aufwertung beim Stadtumbau. Dem Rückbau, „der Vermögensvernichtung im öffentlichen Interesse“ verweigerten sie sich aber meistens. Das Interesse und Engagement für die Stadtentwicklung bei den Wohnungsunternehmen sei nicht zuletzt als Teil ihrer ökonomischen Nachhaltigkeit zu werten, so Freitag. Sie sei vor allen Dingen gekennzeichnet durch eine langfristige, dauerhafte Rentabilität des eingesetzten Kapitals sowohl bei der Bewirtschaftung als auch im Handel. Und das lege natürlich den Schwerpunkt auf die Stadtentwicklung. Denn dieses langfristige Ziel sei nur zu erreichen, wenn die Stadtentwicklung positiv verläuft.

 

Als Charme der neuen Instrumente BIDs und HIDs führte auch Freitag die Möglichkeit zum Interessenausgleich an. „Dazu müssen sie aber gerichtsfest sein und sie müssen auch zwingend sein“ so Freitag weiter unter Bezug auf kritische Meldungen aus Bayern gegen das Instrument des BID. Im Fazit ermunterte er, die spannende Diskussion weiterzuführen, Chancen und Risiken wie auch die Grenzen zu sehen und zu benennen.

 

Die Anmerkungen des GdW-Präsidenten gaben viel Stoff für die folgende, von Burghard Schneider moderierte Podiumsdiskussion mit der Fragestellung:

 

Mit HIDs zur Aufwertung von Wohnungsbeständen?

 

Lebhafter Meinungsaustausch zu den Potenzialen von HIDs 

 

Dr. Ulrich Hatzfeld, Gruppenleiter im Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, begrüßte die Einführung von BID-ähnlichen Kooperationsformen. Die Kassen der öffentlichen Hand seien leer. Zudem könne sich das Land „nicht mehr um alles kümmern“, auch wenn das als Lastenabwälzung häufig kritisiert würde.

 

Dr. Dieter Kraemer, Geschäftsführer der VBW Bauen und Wohnen GmbH, Bochum, plädierte ebenfalls für die Einführung von HIDs auf freiwilliger Basis und mit begrenzter Anschubfinanzierung. Auch benötige man erkennbare Quartiere und Adressen sowie Akteure mit einem Mindestmaß an gleich lautenden Interessen. Er empfahl, zunächst nicht die allerschwierigsten Quartiere für die Gründung eines BID oder HID auszuwählen, um die Gefahr des Scheiterns gering zu halten.

 

Auch Gerd-Rainer Damm, Abteilungsleiter für Stadtentwicklung im saarländischem Umweltministerium, und Wilhelm Schulte, Erster Baudirektor in Hamburg, vertraten vor dem Hintergrund ihrer Erfahrungen und Diskussionen in ihren Bundesländern eine Pro-Haltung zur gesetzlichen Einführung von BIDs/HIDs.

 

Hier können Sie die Dokumentation des 5. Forum Wohnungswirtschaft, die als Band 7 der Schriftenreihe des VdW Rheinland Westfalen (als CD-Rom) erschienen ist, bestellen.